1세대1주택 비과세
2년 이상 보유한 1세대1주택은 파는 값이 12억 원 이하면 양도세가 없습니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 2년 거주도 필요해요. 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다.
과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
장기보유특별공제
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 1세대1주택(2년 이상 거주) | 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) = 최대 80% |
| 그 밖 (3년 이상 보유) | 연 2%, 최대 30% |
세율
- 보유 1년 미만: 70% · 1~2년: 60% · 2년 이상: 기본세율 6~45%
- 조정대상지역 다주택자는 기본세율에 20%p(2주택)·30%p(3주택 이상)를 더합니다(중과 유예가 2026년 5월 9일 끝남). 이 계산기에는 중과를 넣지 않았어요.
- 기본공제 연 250만 원, 지방소득세는 양도세의 10%
예시7억에 사서 15억에 판 1주택(10년 보유·거주, 필요경비 3천만 원)이면 양도차익 7억 7천만 원 중 12억 초과분인 1억 5,400만 원만 과세, 장특공 80%를 빼면 과세표준 약 2,830만 원 — 세금은 지방세 포함 약 300만 원대입니다.
2028년부터 달라질 수 있어요
2026년 세제개편안은 2028년부터 장기보유특별공제를 보유 연 2%·거주 연 6%로, 2029년부터 거주 연 8%만 인정하는 방향입니다. 국회 통과 전이에요.
자주 묻는 질문
양도세 신고는 언제 하나요?
잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 비과세라도 12억 원을 넘으면 신고해야 해요.
일시적 2주택도 비과세되나요?
새 집을 산 뒤 기존 집을 정해진 기한(조정대상지역 2년으로 단축 시행령 의결) 안에 팔면 기존 집은 1주택처럼 비과세됩니다.
기준과 출처
마지막으로 고친 날: 2026-11-12 · 계산 기준과 편집 원칙